젠트리피케이션(gentrification)

젠트리피케이션(gentrification), 우리말로는 '상권내몰림', '둥지내몰림'이라고도 한다. 낙후된 구도심 지역에 외부인이 유입되어 상권이 형성되고 활성화되는 용어로 사용되었으나, 최근에는 뜨는 골목상권에 유동인구가 증가하면서 대규모 상업자본이 침투하고, 임대료와 월세가 급상승하여 영세상인이 기종 상권에서 내몰리는 현상을 의미한다. 젠트리피케이션의 발생과정은 일반적으로 아래 단계를 거친다. 

1) 임대료가 저렴한 지역에 문화·예술가들이 지역특성에 맞는 상권을 만든다.

2) SNS 등의 입소문을 타서 유동인구가 증가하여 상권이 형성되고 활성화된다.

3) 대규모 상업자본이 투입된다. 대형 프랜차이즈 매장들이 들어서고, 원래 집주인들과 건물주들은 높은 가격을 쳐주는 외지인들에게 집과 건물을 판다.

4) 임대료와 월세가 급상승한다.

5) 급등한 임대료와 월세를 버티지 못한 문화·예술가들과 초기 상인들이 이탈한다.

6) 상업시설의 급증으로 근린편의시설이 줄어들어 불편을 겪고 또한 주차와 소음 문제에 시달리던 원주민도 이탈한다.

7) 높은 임대료를 버틸 수 있는 대규모 자본과 프랜차이즈만 남게 된다. 지역정체성이 상실되고 상권이 쇠퇴한다.

젠트리피케이션이라는 용어는 1964년 영국의 사회학자 루스 글래스가 중산층 이주로 인해 기존의 노동자 거주지 지역의 인적, 경제적, 사회적 구성과 성격의 변화를 설명하는 과정에서 처음 사용되었다. 최근 들어, 특히 우리나라에서 젠트리피케이션의 부정적인 의미가 강조되는 것은 주거지역 및 준공업지역의 급격한 상업화와 임대료 상승으로 인해 발생하는 주거환경과 상업화의 악화로 원주민들과 기존 상인들이 큰 피해를 보기 때문이다. 젠트리피케이션이 발생한 상권을 다시 되살리는 것은 쉽지 않다. 건물주들이 손해를 메꿔야 한다는 생각에, 또는 이곳의 작은 손해에 큰 피해를 보지 않는 대형 자본들이 임대료 낮추는 것에 소극적이다. 임대료를 낮추려 해도 주변 건물주들이 방해를 하는 경우도 있다. 무엇보다 이러한 상권은 소비자들의 선택에 의해 유지되는데 기존의 장점을 이미 잃어버리고 유행이 지났으며, 이미 다른 곳에 대체 상권이 발생한 상태에서 한 번 원동력을 잃어버린 상권을 다시 되살리는 것은 쉽지 않다.

해외의 경우 기존 원주민들과 상인이 협동조합을 조직하여 헤쳐나가거나, 프랑스처럼 상가의 획일화를 막기 위해 건물 1층에 입점한 기존 소매상업이나 수공업 시설 등을 다른 용도로 전환할 수 없는 '보호상업가로'나 매물로 나온 상가를 장기적으로 매입해서 지역 상인들에게 저렴하게 임대하는 '비탈 까르띠에' 등의 정책을 운영한다. 또한 영국이나 프랑스의 경우 소상공인을 보호하기 위한 '퇴거 보상 제도'도 운영하고 있다. 우리나라에서도 서울 성동구가 최초로 지역상권 보호, 주민협의체 구성, 상생협약 체결 및 상생협력상가 조성 등을 담음 '지역공동체 상호협력 및 지속가능발전구역 지정에 관한 조례'를 제정한 후, 다른 지자체도 앞다투어 관련 조례를 제정해 시행 중이다. 임대인과 임차인 간에 맺는 상생협약의 경우 법적 구속력이나 강제력이 없다는 단점에도 불구하고 임대료 안정에 일부 효과가 있는 것으로 나타났다. 여담으로 젠트리피케이션을 한방에 해결할 수 있는 방법도 있는데 상권 전체를 헐고 재개발하는 것도 하나의 방법이다.